BGH‑Urteil zur Untervermietung: Was Arbitrage‑Modelle jetzt wissen müssen – und was private Vermieter beruhigt
Warum das neue Urteil ein Signal für Marktbereinigung ist – und was jetzt zählt
Am 28. Januar 2026 hat der Bundesgerichtshof (BGH) ein Urteil gefällt, das die Kurzzeitvermietung nachhaltig beeinflusst. Im Kern geht es um die gewinnorientierte Untervermietung – also genau das Prinzip, auf dem viele Arbitrage‑Modelle beruhen.
Das Urteil sorgt derzeit für Verunsicherung: bei Arbitrage‑Betreibern, bei Eigentümern und auch bei privaten Vermietern.
Dieser Artikel erklärt,
- was das Urteil tatsächlich sagt,
- welche Folgen es für Arbitrage‑Modelle und Eigentümer hat,
- und warum private Gastgeber eher gestärkt als gefährdet sind.
Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung, sondern bietet eine praxisnahe Einordnung für private Vermieter.
Einordnung vorab: Für wen dieser Artikel geschrieben ist
Ein kurzer Hinweis zur Einordnung:
Ich arbeite als Coach nicht mit Arbitrage‑Betreibern oder Modellen, die auf der gewinnorientierten Untervermietung fremder Immobilien basieren.
Meine Arbeit richtet sich an:
- Eigentümer von Ferienwohnungen und Ferienhäusern
- private Gastgeber
- Vermieter, die ihre eigene Immobilie verantwortungsvoll und transparent nutzen
Warum greife ich das Thema Arbitrage dennoch auf?
Weil es den Markt beeinflusst. Weil es Regulierungen auslöst. Und weil viele private Vermieter die Auswirkungen spüren – auch wenn sie selbst nichts mit Arbitrage zu tun haben.
Dieser Artikel dient daher nicht der Anleitung, sondern der Einordnung: Er soll Orientierung geben, beruhigen und helfen, die aktuellen Entwicklungen realistisch zu verstehen.
Was das Urteil sagt – in einfachen Worten
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt:
- Ein Mieter darf eine Wohnung nicht gewinnorientiert untervermieten, wenn der Eigentümer dem nicht ausdrücklich zugestimmt hat.
- Auch bei einem „berechtigten Interesse“ (z. B. Auslandsaufenthalt) besteht kein Anspruch auf Gewinnerzielung.
- Die Kündigung des Mietverhältnisses war rechtmäßig.
- § 553 BGB schützt Lebensverhältnisse, nicht Geschäftsmodelle.
Damit ist deutlich:
👉 Gewinnorientierte Untervermietung ohne klare Zustimmung des Eigentümers ist rechtlich angreifbar.
1. Warum dieses Urteil jetzt kommt
Das Urteil ist kein Zufall. In vielen Städten stehen Wohnraumdruck, Zweckentfremdung und Plattformtransparenz seit Jahren im Fokus. Arbitrage‑Modelle haben diese Spannungen verstärkt – und das Urteil ist ein weiterer Baustein in einer Entwicklung, die längst begonnen hat.
Arbitrage bewegte sich lange in einer Grauzone: nicht ausdrücklich verboten, aber auch nicht rechtlich abgesichert. Das Urteil schließt einen Teil dieser Grauzone.
2. Warum das Urteil für Arbitrage‑Modelle kritisch ist
Viele Arbitrage‑Konstruktionen funktionieren nach einem ähnlichen Muster:
- Wohnung langfristig anmieten
- kurzfristig über Airbnb oder Booking weitervermieten
- die Differenz als Gewinn behalten
Häufig geschieht das:
- ohne eindeutige Zustimmung des Eigentümers
- ohne Nutzungsänderung
- ohne klare gewerbliche Einordnung
Das Urteil zeigt nun sehr deutlich:
- Gewinnerzielung ist kein geschütztes Interesse
- das Mietrecht deckt dieses Modell nicht automatisch ab
- Eigentümer können untersagen, kündigen oder neu verhandeln
- Gerichte werden solche Fälle künftig kritischer bewerten
👉 Für viele Arbitrage‑Modelle steigt damit das rechtliche und wirtschaftliche Risiko deutlich.
3. Die Folgen für Eigentümer, die Arbitrage zugelassen haben
Das Urteil betrifft nicht nur Arbitrage‑Betreiber. Es betrifft auch Eigentümer, die solche Modelle bewusst oder stillschweigend geduldet haben.
Neuverhandlung oder Kündigung wird wahrscheinlicher
Viele Eigentümer erkennen jetzt:
„Ich habe eine gewerbliche Nutzung zu Wohnkonditionen zugelassen.“
Das Urteil stärkt ihre Position:
- Neuverhandlung der Miete
- klare Untersagung
- Beendigung des Mietverhältnisses
Nutzungsänderungen rücken in den Fokus
Kurzzeitvermietung ist in vielen Städten keine Wohnnutzung, sondern:
- Beherbergung
- gewerbliche Nutzung
- Sondernutzung
Wird eine Nutzungsänderung für den Betrieb als Ferienwohnung angestrebt, kann eine spätere Rückführung in Wohnnutzung:
- eine weitere Nutzungsänderung erfordern
- teuer, langwierig und unsicher sein
Risikoabwälzung auf Arbitrage‑Betreiber
Viele Eigentümer werden künftig klarstellen:
„Wenn du hier ein Gewerbe betreibst, trägst du auch das Risiko.“
Dazu gehören:
- Genehmigungen
- Bußgelder
- rechtliche Auseinandersetzungen
Gewerbliche Einordnung wird schwerer zu vermeiden
Das Urteil stärkt die Einordnung, dass eine auf Gewinnerzielung ausgerichtete Kurzzeitvermietung regelmäßig als gewerblich zu bewerten ist.
Damit gehen Pflichten einher:
- Gewerbeanmeldung
- Buchführung
- steuerliche Erfassung
- Meldepflichten
Für viele Arbitrage‑Betreiber wird das Modell damit unattraktiv.
4. Das Urteil ist Teil einer größeren Entwicklung
Das BGH‑Urteil steht nicht isoliert. Es fügt sich in eine klare regulatorische Linie ein.
- Zweckentfremdungssatzungen in vielen Städten
- Verbote von Schlüsselboxen in manchen Gegenden
- Datenweitergabe der Buchungsportale an Finanzbehörden
- EU‑Regulierung ab Mai 2026 (zentrale Meldesysteme, Sperrung illegaler Angebote)
Das ist keine Panikmache. Das ist Marktbereinigung.
5. „Dann kaufe ich halt Immobilien“ – warum auch das kein risikoloser Ausweg ist
Manche Arbitrage‑Betreiber werden auf die neuen Risiken mit einem scheinbar einfachen Ausweg reagieren:
„Dann kaufe ich eben Immobilien auf Kredit und vermiete sie kurzfristig.“
Auf den ersten Blick klingt das attraktiv. In der Praxis ist dieser Weg jedoch alles andere als risikolos.
Denn:
- Banken finanzieren Ferien- und Kurzzeitvermietungen sehr konservativ (oft nur 20–30 % Beleihung)
- Nutzungsänderungen sind häufig erforderlich und nicht garantiert
- Einnahmen aus Kurzzeitvermietung werden nicht wie klassische Mieteinnahmen bewertet
- Saisonalität, Leerstand und Regulierung werden bei der Kreditvergabe eingepreist
Auch Eigentum schützt nicht vor:
- Zweckentfremdungsregeln
- Beherbergungsauflagen
- Genehmigungs- und Meldepflichten
Immobilienbesitz ist kein Freifahrtschein. Er verlagert Risiken – er eliminiert sie nicht.
6. Was das alles für private Vermieter bedeutet
Private Gastgeber sind nicht das Ziel dieser Regulierungen.
Sie:
- vermieten ihre eigene Immobilie
- handeln transparent
- pflegen persönliche Beziehungen
- sind Teil der Lösung, nicht Teil des Problems
Private Gastgeber, die ihre eigene Immobilie vermieten, sind nicht die Zielgruppe dieser Maßnahmen – und werden es auch nicht werden.
In diesem neuen Markt zählen wieder vermehrt die traditionellen Gastgeber-Werte:
- Klarheit
- Konzept
- Gastgeberkultur
- Transparenz
- persönliche Betreuung
Nicht:
- Tricks
- Schlupflöcher
- Arbitrage‑Logik
7. Fazit: Ein Signal – aber kein Grund zur Sorge – ganz im Gegenteil
Das BGH‑Urteil zeigt:
- Arbitrage ohne Zustimmung ist angreifbar
- Gewinnerzielung ist kein geschütztes Interesse
- Eigentümer behalten die Kontrolle
- Regulierungen greifen ineinander
- der Markt wird transparenter
Für private Gastgeber gilt:
👉 Sie sind nicht gefährdet. Sie sind gestärkt.
Wer mit Klarheit, Konzept und echter Gastgeberrolle vermietet, braucht keine Angst vor Regulierung zu haben.
Über den Autor
Hans-Georg Huber ist Unternehmer, Business-Coach und Buchautor. Er begleitet seit über 30 Jahren Entwicklungsprozesse in Unternehmen und im Spitzensport.
Als langjähriger Vermieter mehrerer Ferienwohnungen kennt er die praktischen Fragen, Entscheidungen und Spannungsfelder der Vermietung aus eigener Praxis.
Heute begleitet er als Coach Vermieter von Ferienwohnungen und Ferienhäusern.