Preiskalkulation bei Ferienwohnungen
Warum viele Rechnungen logisch sind – und trotzdem nicht tragen
Die Frage nach dem richtigen Preis gehört zu den meistdiskutierten Themen in der Ferienwohnungs‑Vermietung. Kaum ein Bereich ist so aufgeladen mit Meinungen, Erfahrungen und scheinbar klaren Zahlen – und doch bleibt das Preis‑Dilemma bestehen: Markt, Wirtschaftlichkeit und emotionale Rendite ziehen oft in verschiedene Richtungen.
Wie viel kann man verlangen? Wie viel muss man verlangen?. Und woran erkennt man, ob eine Ferienwohnung „sich rechnet“?
Viele Vermieter investieren viel Zeit in Kalkulationen – und merken trotzdem irgendwann, dass sich trotz sauberer Zahlen ein ungutes Gefühl einstellt. Nicht unbedingt, weil falsch gerechnet wurde. Sondern weil Kalkulation oft mehr über Hoffnung aussagt als über Realität.
Zwei Wege zur Kalkulation – und warum beide ihre Grenzen haben
Wer sich mit Preisen beschäftigt, kommt meist von einer von zwei Seiten.
1. Die Marktperspektive: Was gibt der Markt her
Der erste Blick geht häufig nach außen. Man vergleicht ähnliche Objekte, prüft Preise auf Buchungsportalen, schaut auf Auslastung, Saisonunterschiede und Bewertungen.
Die Logik dahinter ist nachvollziehbar: Wenn andere in vergleichbarer Lage diese Preise erzielen, müsste das doch auch für die eigene Ferienwohnung gelten.
Das Problem: Man sieht das Ergebnis, nicht die Voraussetzungen.
Was meist unsichtbar bleibt:
- andere Kostenstrukturen
- andere Zielgruppen
- andere Eigentumssituationen
- andere zeitliche Verfügbarkeit
- andere Erwartungen an Einkommen und Aufwand
Beispiel
Eine Wohnung in der Nachbarschaft verlangt 140 € pro Nacht. Was man nicht sieht: Die Eigentümer wohnen im Haus, reinigen selbst, haben keine Finanzierungskosten und akzeptieren 60 % Auslastung als „gut genug“. Für jemanden mit Kredit, Fremdreinigung und begrenzter Zeit wäre derselbe Preis wirtschaftlich völlig untragbar.
Der Markt zeigt, was möglich ist. Er sagt aber nichts darüber, was für Sie tragfähig ist.
2. Die Kostenperspektive: Was muss ich mindestens verlangen
Der zweite Weg ist die interne Rechnung. Fixkosten, variable Kosten, Rücklagen, Plattformgebühren – alles wird erfasst und auf Übernachtungen oder Monate umgelegt.
Diese Form der Kalkulation wirkt besonders solide. Denn sie suggeriert: Wenn alle Kosten gedeckt sind, passt der Preis.
Doch genau hier beginnt der heikle Teil.
Viele dieser Rechnungen enthalten Annahmen, die selten offen benannt werden.
Die stillen Annahmen, die viele Kalkulationen verzerren
In der Praxis begegnen mir immer wieder Kalkulationen, die auf den ersten Blick sauber wirken – und bei genauerem Hinsehen erstaunlich viele blinde Flecken haben.
1. Fiktive Rendite auf eingesetztes Kapital
Rechnerisch korrekt – praktisch wirkungslos.
Beispiel
Ein Vermieter setzt 200.000 € Eigenkapital an und rechnet mit 4 % Rendite. Das ergibt 8.000 € „Kosten“. Nur: Dieses Geld fließt nie. Es ist ein Vergleichswert, kein realer Abfluss.
2. Die eigene Arbeit taucht nicht auf
Organisation, Erreichbarkeit, Entscheidungen, Problemlösungen – alles wird als „nebenbei“ verbucht.
Beispiel
Zwei Stunden pro Woche für Kommunikation, Koordination und kleine Entscheidungen. Klingt wenig. Sind aber 100 Stunden im Jahr. Bei 30 € Stundenwert wären das 3.000 € – in vielen Kalkulationen unsichtbar.
3. Fremdleistungen werden unterschätzt
Techniker, Reinigung, Koordination, Rückfragen – selten einzeln teuer, in Summe aber relevant.
Beispiel
Ein defekter Rollladen: Techniker 120 €, Koordination 30 Minuten, zwei Gästetelefonate. In der Kalkulation taucht davon meist nur die Rechnung auf – nicht der Aufwand.
4. Statistik als Beruhigung
Auslastungen werden oft optimistisch angesetzt. Durchschnittswerte werden als Sicherheit interpretiert. Schwankungen, Leerzeiten oder persönliche Belastungsgrenzen bleiben außen vor.
Beispiel
„Im Schnitt 75 % Auslastung“ klingt stabil. Was man nicht sieht: Drei schwache Monate mit 30 %, zwei starke mit 95 %. Die Realität ist nicht der Durchschnitt – sondern die Schwankung.
5. Mindestaufenthalt als unsichtbarer Hebel
Der Mindestaufenthalt taucht in vielen Kalkulationen gar nicht auf – obwohl er einer der größten Hebel ist.
Beispiel
Zwei Buchungen à 2 Nächte bringen vielleicht 400 €. Eine Buchung à 6 Nächte bringt ebenfalls 400 €. Der Unterschied: zwei Reinigungen, zwei Anreisen, doppelte Kommunikation, doppelte Erreichbarkeit. Rechnerisch gleich – praktisch völlig unterschiedlich.
Wer nur den Preis pro Nacht kalkuliert, aber nicht die Kosten pro Wechsel, rechnet an der Realität vorbei.
6. Emotionale Kosten – Tätigkeiten, die man ungern macht
Nicht jede Stunde hat denselben Wert. Eine Stunde, die man gern investiert, ist etwas anderes als eine Stunde, die man nur unter innerem Widerstand erledigt.
Beispiel
Jemand reinigt seine Wohnung selbst – nicht, weil es wirtschaftlich sinnvoll ist, sondern weil er niemanden findet, dem er vertraut. Rechnerisch spart er 40 €. Emotional kostet es ihn jedes Mal 100 € „emotionales Schmerzensgeld“.
Diese Differenz taucht in keiner Tabelle auf – aber sie entscheidet darüber, ob eine Vermietung langfristig tragfähig ist.
7. Emotionale Erträge – Tätigkeiten, die Freude machen
Das Gegenteil gibt es auch: Tätigkeiten, die Energie geben.
Beispiel
Jemand liebt es, Gäste zu empfangen, Gespräche zu führen, Empfehlungen zu geben. Rechnerisch kostet das Zeit. Emotional bringt es Wert zurück – Anerkennung, Freude, Sinn.
Muss das in die Kalkulation? Nicht als Zahl. Aber als Realität, die darüber entscheidet, ob eine Vermietung sich stimmig anfühlt.
Zwei verschiedene Fragen – eine Rechnung
Ein zentraler Punkt wird dabei oft übersehen:
Viele Vermieter versuchen, mit einer einzigen Kalkulation zwei völlig unterschiedliche Fragen zu beantworten.
Frage 1: Ist diese Ferienwohnung wirtschaftlich möglich?
Frage 2: Ist diese Ferienwohnung für mich sinnvoll?
Diese Fragen haben nicht zwangsläufig dieselbe Antwort.
Beispiel
Eine Wohnung wirft 12.000 € Gewinn pro Jahr ab. Wirtschaftlich möglich. Aber: Sie bindet 25 Wochenenden, 40 Stunden Kommunikation und ständige Erreichbarkeit. Für jemanden mit Vollzeitjob kann das dauerhaft zu viel sein.
Preiskalkulation beantwortet nur einen Teil dieser Gleichung.
Warum Kalkulation allein keine Sicherheit schafft
Zahlen geben Struktur. Sie helfen, Entscheidungen greifbar zu machen.
Was sie nicht leisten können: Klarheit über Belastung, Präsenz, Verantwortung und Lebensqualität.
Wer versucht, Unsicherheit durch immer genauere Rechnungen zu ersetzen, landet oft in einer Endlosschleife aus Optimierung: Preise anpassen, Saisonen verschieben, Tools wechseln – ohne dass sich das Grundgefühl verändert.
Viele Vermieter versuchen, Unsicherheit über den Preis durch technische Lösungen auszugleichen. Warum z.B. dynamische Preisgestaltung grundlegende Kalkulationsfehler nicht ausgleicht, zeigt sich oft erst im Alltag.
Nicht, weil falsch optimiert wird. Sondern weil die eigentliche Frage nicht geklärt ist.
Eine andere Haltung zur Preiskalkulation
Eine tragfähige Kalkulation ist kein Beweis, dass etwas richtig ist. Sie ist ein Orientierungsinstrument.
Sie hilft zu erkennen:
- welche Spielräume realistisch sind
- welche Annahmen getroffen werden
- wo man sich selbst etwas vormacht
- welche Tätigkeiten Kraft geben
- welche Tätigkeiten Kraft ziehen
Klarheit entsteht nicht durch den perfekten Preis. Sondern durch ehrliche Antworten auf Fragen wie:
- Was soll diese Vermietung mir ermöglichen – finanziell und im Alltag
- Welche Belastung ist für mich akzeptabel
- Welche Tätigkeiten liegen mir – und welche nicht
- Und woran würde ich merken, dass der Preis zwar stimmt, das Leben aber nicht mehr
Fazit: Preise rechnen – Entscheidungen klären
Es gibt nicht den einen richtigen Preis für eine Ferienwohnung. Es gibt nur Preise, die zu bestimmten Rahmenbedingungen passen – oder nicht.
Wer ausschließlich vom Markt ausgeht, verliert sich leicht im Vergleich. Wer nur die Wirtschaftlichkeit berechnet, übersieht oft das eigene Leben.
Eine gute Preiskalkulation verhindert keine Unsicherheit. Aber sie kann verhindern, dass man sich selbst belügt.
Denn am Ende geht es nicht nur um Zahlen – sondern darum, ob Markt, Wirtschaftlichkeit und emotionale Rendite in einer Form zusammenfinden, die tragfähig ist.
Über den Autor
Hans-Georg Huber ist Unternehmer, Business-Coach und Buchautor. Er begleitet seit über 30 Jahren Entwicklungsprozesse in Unternehmen und im Spitzensport.
Als langjähriger Vermieter mehrerer Ferienwohnungen kennt er die praktischen Fragen, Entscheidungen und Spannungsfelder der Vermietung aus eigener Praxis.