Ferienvermietung: Kalkulation, Rendite und Modelle zwischen aktivem und passivem Einkommen

Ferienwohnung vermieten: Wie viel Rendite bleibt wirklich?

Fünf Vermietungsmodelle im Vergleich – von der Eigenregie bis zur Full-Service-Agentur.

Viele Menschen überlegen, eine Ferienwohnung zu vermieten – sei es im eigenen Haus, als Investition oder als Alternative zur klassischen Festvermietung an einen Dauermieter. Die wirtschaftlichen Erwartungen sind häufig hoch. Schließlich kann eine Ferienwohnung bei guter Auslastung deutlich höhere Einnahmen erzielen als eine langfristig vermietete Wohnung an einen Dauermieter.

Doch Einnahmen allein sagen wenig über die tatsächliche Wirtschaftlichkeit aus.

Denn Ferienvermietung bedeutet nicht nur Mieteinnahmen, sondern auch Aufwand wie Gästekommunikation, Reinigung, Verwaltung, Fahrtwege und operative Verantwortung. Je nachdem, welche Aufgaben Sie in Eigenleistung selbst übernehmen oder an Dienstleister abgeben, verändert sich das wirtschaftliche Ergebnis erheblich.

Entscheidend ist deshalb nicht nur, wie viel Geld eine Ferienwohnung erwirtschaftet, sondern auch, wie viel eigene Lebenszeit dafür eingesetzt wird und welchen Wert Sie dieser beimessen.

Dieser Beitrag ergänzt zwei weitere Perspektiven in diesem Blog: die persönlichen Voraussetzungen und die grundsätzliche Entscheidung im Artikel „Ferienwohnung vermieten – Lohnt sich das wirklich“ sowie die Grenzen klassischer Kalkulationen in „Preiskalkulation für Ferienwohnungen – warum Zahlen oft trügen“.

Anhand von fünf Vermietungsmodellen vergleichen wir, wie sich Arbeitszeit, Entfernung, Reinigungskosten und Digitalisierung auf die Rendite einer einzelnen Ferienwohnung auswirken.

Hinweis: Dieser Artikel betrachtet bewusst die Wirtschaftlichkeit eines einzelnen Objekts. Bei mehreren Ferienwohnungen, professionellen Vermietungsstrukturen oder Miet-Arbitrage gelten teilweise andere wirtschaftliche Rahmenbedingungen, die hier nicht berücksichtigt werden.

Warum die einfache Renditeberechnung einer Ferienwohnung täuscht

Auf den ersten Blick erscheint die Rechnung einfach:

Mieteinnahmen minus laufende Kosten = Gewinn.

Doch dabei bleibt häufig unberücksichtigt, wie viel Aufwand und Eigenleistung hinter diesen Einnahmen steckt.

Wer seine Ferienwohnung selbst verwaltet, Gäste betreut und nach jedem Aufenthalt reinigt, spart zwar externe Kosten. Dafür investiert er seine eigene Zeit.

Wer Aufgaben auslagert, gewinnt Freizeit, muss aber Dienstleister bezahlen.

Erst wenn wir auch die eigene Arbeitsleistung wirtschaftlich bewerten, lassen sich unterschiedliche Vermietungsmodelle sinnvoll miteinander vergleichen.

Die festen Parameter unserer Beispielrechnung

Damit die Ergebnisse vergleichbar bleiben, verwenden wir für alle fünf Modelle dieselbe fiktive Ferienwohnung.

• Objekt: 50 m² große Ferienwohnung
• Immobilienwert inklusive Einrichtung: 165.000 €
• Angenommene Auslastung: 60 % beziehungsweise 219 Übernachtungen jährlich
• Durchschnittlicher Übernachtungserlös: 100 € einschließlich gegebenenfalls berechneter Reinigungsgebühren
• Jahresumsatz: 21.900 €
• Durchschnittliche Aufenthaltsdauer: drei Nächte
• Gästewechsel: 73 pro Jahr
• Kalkulatorischer Wert der eigenen Arbeitszeit: 25 € pro Stunde

Für laufende Betriebs-, Objekt- und Plattformkosten setzen wir pauschal 7.535 € jährlich an. Dazu zählen beispielsweise Strom, Heizung, Internet, allgemeine Objektkosten, Buchungsportalgebühren und die digitale Grundausstattung.

Damit ergibt sich zunächst:

• Jahresumsatz: 21.900 €
• Laufende Basisabzüge: −7.535 €

Operativer Überschuss vor Reinigung und eigener Arbeitszeit: 14.365 €

Dieser Betrag ist die gemeinsame Ausgangsbasis unserer Modellrechnungen.

Was die Kalkulation berücksichtigt – und was nicht

Wir betrachten bewusst die wirtschaftlichen Auswirkungen von Eigenleistung, Fahrtwegen, Reinigung und Delegation.

Die eigene Arbeitszeit bewerten wir mit 25 € pro Stunde. Diese kalkulatorischen Zeitkosten sind keine tatsächlichen Ausgaben, sondern machen den wirtschaftlichen Wert der eingesetzten Arbeitsleistung sichtbar.

Bei Fahrtwegen berücksichtigen wir ausschließlich die aufgewendete Zeit. Fahrzeugkosten bleiben außen vor.

Eine digitale Grundausstattung, insbesondere ein Channel-Manager zur Synchronisation der Buchungskalender verschiedener Vermietungsportale und zur Vermeidung von Doppelbuchungen, setzen wir in allen fünf Modellen voraus. Seine Kosten sind bereits in den Basisabzügen enthalten.

Steuerliche Aspekte, Finanzierungskosten und individuelle Sondereffekte werden nicht gesondert berechnet. Einnahmen und Ausgaben sind vereinfachte Modellwerte; die Umsatzsteuer und ein möglicher Vorsteuerabzug bleiben außerhalb dieser Betrachtung.

Die ausgewiesenen Renditen beziehen sich auf den angenommenen Immobilienwert von 165.000 € und sind daher keine Eigenkapitalrenditen. Es handelt sich um vereinfachte Modellrenditen, nicht um eine vollständige Immobilienrendite.

Fünf typische Modelle der Ferienvermietung im Vergleich

Modell 1: Die Ferienwohnung im eigenen Haus – alles selbst machen

Die Ferienwohnung befindet sich als Einliegerwohnung im eigenen Wohnhaus. Sie übernehmen sämtliche Aufgaben selbst: Buchungsorganisation, Gästekommunikation, Reinigung und Betreuung.

Fahrtwege entstehen nicht.

In diesem ersten Modell bewerten wir die eigene Arbeitszeit bewusst noch nicht. Wir betrachten ausschließlich den Geldüberschuss nach den angesetzten laufenden Kosten.

• Ausgangsbasis: 14.365 €
• Externe Reinigungskosten: 0 €
• Eigene Arbeitszeit: nicht bewertet

Operativer Überschuss: 14.365 €

Rendite vor Bewertung der Eigenarbeit: 8,71 %

Das Ergebnis wirkt ausgesprochen attraktiv.

Allerdings steckt dahinter erhebliche Eigenleistung, die bisher keinen wirtschaftlichen Wert erhält. Wie sich das Ergebnis verändert, sobald wir diese Arbeit berücksichtigen, zeigt das nächste Modell.

Modell 2: Alles selbst machen – die eigene Arbeitszeit wird berücksichtigt

Wir betrachten dieselbe Ferienwohnung, bewerten nun aber jede eigene Arbeitsstunde mit 25 €.

Pro Gästewechsel setzen wir durchschnittlich eine Stunde für Gästekommunikation und Organisation sowie zwei Stunden für die Reinigung an.

Bei 73 Gästewechseln ergibt das insgesamt 219 Stunden jährlich.

Variante A: Sie wohnen im selben Haus

Da Sie direkt vor Ort wohnen, entstehen keine zusätzlichen Fahrtwege.

• Ausgangsbasis: 14.365 €
• Verwaltung und Gästekommunikation: 73 Stunden
• Reinigung: 146 Stunden
• Gesamte Eigenleistung: 219 Stunden
• Kalkulatorische Zeitkosten: −5.475 €

Kalkulatorischer Überschuss: 8.890 €

Rendite: 5,39 %

Die Einnahmen und tatsächlichen Ausgaben sind gegenüber Modell 1 unverändert. Allein durch die Bewertung der eigenen Arbeitszeit sinkt die kalkulatorische Rendite von 8,71 % auf 5,39 %.

Die 5.475 € werden nicht tatsächlich ausgegeben. Sie zeigen, welchen wirtschaftlichen Wert die eigene Arbeit hat.

Variante B: Die Ferienwohnung liegt weiter entfernt

Nun nehmen wir an, dass die Ferienwohnung nicht am eigenen Wohnort liegt.

Für jeden Gästewechsel kalkulieren wir eine Stunde Fahrtzeit für Hin- und Rückweg.

• Ausgangsbasis: 14.365 €
• Verwaltung und Reinigung: 219 Stunden
• Zusätzliche Fahrtzeit: 73 Stunden
• Gesamte Eigenleistung: 292 Stunden
• Kalkulatorische Zeitkosten: −7.300 €

Kalkulatorischer Überschuss: 7.065 €

Rendite: 4,28 %

Allein die Fahrtzeit reduziert den kalkulatorischen Überschuss gegenüber Variante A um weitere 1.825 € jährlich.

Tatsächliche Fahrzeugkosten sind dabei noch nicht berücksichtigt.

Die Entfernung zur Ferienwohnung kann deshalb einen erheblichen Einfluss auf ihre Wirtschaftlichkeit haben.

Modell 3: Reinigung auslagern – die Eigenverwaltung bleibt

Nun geben wir einen wesentlichen Teil der körperlichen Arbeit ab: die Reinigung.

Buchungsorganisation und Gästekommunikation übernehmen Sie weiterhin selbst.

Wir gehen wie in Modell 2B davon aus, dass die Ferienwohnung nicht am eigenen Wohnort liegt. Dank kontaktloser Schlüsselübergabe müssen Sie allerdings nicht mehr bei jedem Gästewechsel persönlich anwesend sein.

Für unsere Beispielrechnung nehmen wir an, dass Sie nur noch etwa jeden zweiten Gästewechsel vor Ort kontrollieren.

Variante A: Private Reinigungskraft (Minijob)

Eine von Ihnen direkt beschäftigte und ordnungsgemäß angemeldete Reinigungskraft übernimmt die Reinigung. Wir kalkulieren mit 50 € pro Gästewechsel, einschließlich Arbeitgeberabgaben und weiterer Beschäftigungskosten.

Bei 73 Reinigungen ergeben sich 3.650 € jährlich.

Ihre eigene Arbeitszeit verteilt sich auf 73 Stunden Verwaltung, rund 36 Stunden Kontrollfahrten und zehn Stunden Reserve für unvorhergesehene Probleme.

• Ausgangsbasis: 14.365 €
• Externe Reinigungskosten: −3.650 €
• Eigene Arbeitszeit: 119 Stunden
• Kalkulatorische Zeitkosten: −2.975 €

Kalkulatorischer Überschuss: 7.740 €

Rendite: 4,69 %

Das Ergebnis ist interessant: Obwohl Sie für die Reinigung bezahlen, liegt der kalkulatorische Überschuss über dem von Modell 2B.

Der Grund: Die eingesparte eigene Arbeitszeit ist in unserer Rechnung mehr wert als die zusätzlichen Reinigungskosten.

Delegation kann sich also auch wirtschaftlich lohnen.

Voraussetzung ist allerdings, dass Sie eine zuverlässige und zeitlich flexible Reinigungskraft finden, die regelmäßig zur Verfügung steht.

Variante B: Professionelle Reinigungsfirma

Statt einer privat organisierten Reinigungskraft beauftragen Sie nun ein professionelles Reinigungsunternehmen.

Wir kalkulieren mit 90 € pro Gästewechsel, also 6.570 € jährlich.

Eine professionelle Firma kann geregelte Abläufe und vertraglich vereinbarte Vertretungen bieten. Für diese Variante nehmen wir an, dass dadurch der zusätzliche Zeitpuffer für kurzfristige Reinigungsausfälle entfällt.

Die verbleibende Eigenleistung beträgt 73 Stunden Verwaltung und 36 Stunden Kontrollfahrten.

• Ausgangsbasis: 14.365 €
• Externe Reinigungskosten: −6.570 €
• Eigene Arbeitszeit: 109 Stunden
• Kalkulatorische Zeitkosten: −2.725 €

Kalkulatorischer Überschuss: 5.070 €

Rendite: 3,07 %

Die professionelle Reinigung kostet deutlich mehr. Dafür kann sie mehr organisatorische Sicherheit bieten, sofern die entsprechenden Leistungen tatsächlich vereinbart sind.

Allerdings bleibt weiterhin ein erheblicher Verwaltungs- und Kontrollaufwand bestehen.

Modell 4: Eigenmanagement mit digitaler Automatisierung

Nun kombinieren wir die professionelle Reinigung mit zusätzlichen digitalen Verwaltungs- und Kontrollprozessen.

Buchungskalender, Gästekommunikation und wiederkehrende Standardabläufe werden weitgehend automatisiert. Reinigungskräfte dokumentieren ihre Arbeit beispielsweise mithilfe digitaler Checklisten und Fotos.

Dadurch können persönliche Kontrollen reduziert und viele organisatorische Aufgaben vereinfacht werden.

Für verbleibende Gästekommunikation, Verwaltung, Qualitätskontrolle, gelegentliche Vor-Ort-Termine und unvorhergesehene Probleme kalkulieren wir 70 Stunden jährlich.

Zusätzlich setzen wir 450 € für digitale Werkzeuge an, die über den bereits in den Basiskosten enthaltenen Channel-Manager hinausgehen.

• Ausgangsbasis: 14.365 €
• Professionelle Reinigung: −6.570 €
• Zusätzliche Softwarekosten: −450 €
• Eigene Arbeitszeit: 70 Stunden
• Kalkulatorische Zeitkosten: −1.750 €

Kalkulatorischer Überschuss: 5.595 €

Rendite: 3,39 %

Gegenüber Modell 3B sparen Sie 39 Stunden Eigenleistung jährlich und erzielen einen um 525 € höheren kalkulatorischen Überschuss.

Digitalisierung kann sich also auch bei einer einzelnen Ferienwohnung lohnen.

Voraussetzung sind gut eingespielte Abläufe, zuverlässige Dienstleister und eine sinnvolle Nutzung der digitalen Werkzeuge. Software ersetzt weder jede persönliche Kontrolle noch die Verantwortung des Eigentümers.

Entscheidend ist nicht die Software selbst, sondern wie viel Arbeit sie tatsächlich erspart.

Modell 5: Full-Service-Agentur – möglichst wenig selbst machen

Im letzten Modell übergeben Sie die operative Vermietung weitgehend an eine Agentur.

Diese übernimmt beispielsweise Buchungsorganisation, Gästekommunikation, Preissteuerung und Koordination der Reinigung.

Wir kalkulieren mit einer Agenturprovision von 20 % des Jahresumsatzes. Die professionelle Reinigung wird separat berechnet.

Da die Agentur auch die Buchungsverwaltung und Kalendersynchronisation übernimmt, entfällt in unserem Beispiel die eigene Channel-Manager-Lizenz. Dafür berücksichtigen wir eine jährliche Ersparnis von 350 €, die bereits in den ursprünglichen Basisabzügen enthalten war.

Ihre eigene Arbeitszeit reduziert sich auf 15 Stunden jährlich für Abrechnungen, grundlegende Kontrollen, Eigentümerentscheidungen und gelegentliche Abstimmungen.

• Ausgangsbasis: 14.365 €
• Agenturprovision (20 %): −4.380 €
• Professionelle Reinigung: −6.570 €
• Ersparnis Channel-Manager: +350 €
• Eigene Arbeitszeit: 15 Stunden
• Kalkulatorische Zeitkosten: −375 €

Kalkulatorischer Überschuss: 3.390 €

Rendite: 2,05 %

Der kalkulatorische Ertrag ist deutlich geringer als bei den meisten anderen Modellen. Dafür reduziert sich Ihre eigene operative Arbeit auf ein Minimum.

Ob sich dieses Modell lohnt, hängt auch davon ab, ob die Agentur durch professionelle Vermarktung höhere Übernachtungspreise oder eine bessere Auslastung erreicht. In unserer Rechnung bleiben die Einnahmen bewusst unverändert.

Auch die tatsächlichen Agenturleistungen und Gebühren unterscheiden sich. Entscheidend sind insbesondere der Leistungsumfang, die Provisionsbasis und die Frage, welche Kosten zusätzlich berechnet werden.

Die Modelle lassen sich kombinieren

Die fünf Modelle zeigen typische Formen der Ferienvermietung, sind aber keine festen Vorgaben.

Sie können beispielsweise sämtliche Aufgaben selbst übernehmen und trotzdem zusätzliche Automatisierung durch digitale Werkzeuge nutzen, um Ihren Zeitaufwand zu reduzieren. Oder Sie lagern ausschließlich die Reinigung aus, während Sie Buchungen und Gästekommunikation selbst organisieren.

Jede Kombination verändert das Verhältnis zwischen Kosten, eigener Arbeitszeit und Rendite.

Entscheidend ist deshalb nicht, eines dieser Modelle exakt zu übernehmen, sondern die für Ihre persönliche Situation passende Mischung zu finden.

So können Sie Ihre Rendite beeinflussen

Unsere fünf Modelle zeigen, wie unterschiedlich das wirtschaftliche Ergebnis einer Ferienwohnung ausfallen kann. Doch die errechnete Rendite ist kein unveränderlicher Wert.

Als Gastgeber haben Sie verschiedene Möglichkeiten, sie zu beeinflussen.

Sie können Ihre Übernachtungspreise anpassen, die Belegungsrate verbessern oder Ihre laufenden Kosten überprüfen. Schon zehn Euro mehr pro belegter Nacht würden in unserem Beispiel bei gleichbleibender Auslastung 2.190 € zusätzlichen Jahresumsatz bedeuten.

Auch die durchschnittliche Aufenthaltsdauer spielt eine wichtige Rolle. Weniger Gästewechsel bedeuten weniger Reinigungen, weniger Kommunikation und häufig auch weniger eigene Arbeitszeit.

Ein weiterer Hebel liegt in der Organisation: Welche Aufgaben lassen sich automatisieren? Welche können Dienstleister effizienter übernehmen? Und welche möchten Sie bewusst selbst erledigen?

Schließlich lohnt es sich, den angesetzten Stundenlohn zu hinterfragen. Wir haben in unseren Beispielen mit 25 € pro Stunde gerechnet. Wer seine Zeit mit 50 € bewertet, kommt zu einem anderen kalkulatorischen Ergebnis – obwohl sich an den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben zunächst nichts verändert.

Dabei ist nicht jede eingesetzte Stunde gleich zu bewerten.

Vielleicht bereitet es Ihnen Freude, Gäste persönlich zu begrüßen, sich mit ihnen auszutauschen oder ihnen die Besonderheiten Ihrer Region näherzubringen. Andere Tätigkeiten, etwa Reinigung, Buchhaltung oder Kontrollfahrten, empfinden Sie möglicherweise als Belastung.

Hier spielt auch die emotionale Rendite eine Rolle: Nicht jede Stunde, die Sie in Ihre Ferienwohnung investieren, muss sich wie Erwerbsarbeit anfühlen. Trotzdem sollte sie in einer wirtschaftlichen Vergleichsrechnung sichtbar bleiben.

Die Kunst besteht darin, nicht nur den Geldüberschuss zu optimieren, sondern ein Vermietungsmodell zu finden, bei dem Ertrag, Zeitaufwand und Lebensqualität zusammenpassen.

Warum Zahlen niemals alleine entscheiden sollten

Eine wirtschaftliche Kalkulation ist in jedem Fall sinnvoll – aber sich ausschließlich an ihr zu orientieren, greift viel zu kurz. Denn Ferienvermietung ist kein rein technisches Modell, sondern auch eine persönliche Entscheidung.

Welche Art von Gastgeber möchten Sie sein? Wie viel Zeit können und wollen Sie investieren? Wie weit wohnen Sie vom Objekt entfernt? Wie ist die Konkurrenz vor Ort aufgestellt – und in welchem Preissegment bewegen Sie sich? Gibt es verlässliches Personal in Ihrer Region? Möchten Sie Stammgäste aufbauen oder ein anonymes Saisongeschäft führen? Trägt Ihre Familie die Entscheidung mit?

Erst wenn diese und weitere persönlichen Faktoren klar sind, lässt sich die wirtschaftliche Betrachtung richtig einordnen. Zahlen zeigen, was ein Modell leisten kann. Ihre Lebenssituation entscheidet, welches Modell zu Ihnen passt.

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Wenn Sie nach diesem Artikel merken, dass die wirtschaftliche Logik allein nicht reicht, um Ihre Entscheidung sicher zu treffen, dann lohnt sich ein kurzer Austausch. In einem unverbindlichen Telefonat schauen wir uns Ihre persönliche Situation, Ihren Standort und Ihr Zeitbudget gemeinsam an – und klären, welche Modelle bei Ihnen passen könnten.

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