Ferienwohnung starten: Zwischen Orientierung und Aktionismus
Wie Sie nach der Entscheidung den richtigen Weg finden
Dieser Artikel richtet sich an Menschen, die die Entscheidung bereits getroffen haben:
Ja, ich möchte eine Ferienwohnung vermieten.
Jetzt geht es nicht mehr um das Ob, sondern um das Wie – und darum, wie der Start gelingen kann, ohne sich zu verzetteln oder vorschnell falsche Weichen zu stellen. Viele starten mit ihrer Ferienwohnung voller Motivation – und merken erst später, dass sie zwar viel tun, aber nicht sicher sind, ob sie in die richtige Richtung gehen.
Falls Sie noch unsicher sind, ob eine Ferienwohnung grundsätzlich zu Ihnen passt, finden Sie hier meinen Artikel zur Entscheidungsfrage:
Ferienwohnung vermieten – lohnt sich das wirklich?
Dieser Text richtet sich besonders an private Vermieter und Einsteiger, die bewusst starten möchten – nicht an Betreiber mit reinem Skalierungs- oder Wachstumsfokus.
Wer heute eine Ferienwohnung starten oder aufbauen möchte, bewegt sich in einem Umfeld voller Erfolgsgeschichten.
Hohe Auslastung, Top-Bewertungen, scheinbar einfache Abläufe. In Blogs, Videos und sozialen Medien entsteht schnell der Eindruck:
Wenn man es richtig macht, läuft das fast von selbst.
Tatsächlich gibt es Ferienwohnungen, die leicht funktionieren.
Gleichzeitig erlebe ich viele Vermieter, die motiviert starten, viel investieren und viel ausprobieren – und dennoch das Gefühl haben, innerlich unruhig zu werden oder sich zu verzetteln.
Der Grund liegt selten im fehlenden Einsatz.
Oft liegt er darin, wie gestartet wird.
Drei typische Wege beim Start einer Ferienwohnung – und warum sie oft nicht tragen
In vielen Gesprächen zeigen sich immer wieder ähnliche Muster. Die folgenden drei Wege sind nachvollziehbar – führen aber häufig nicht zu der erhofften Klarheit oder Stabilität.
1. Abschauen & Nachbauen
Viele angehende Vermieter orientieren sich zunächst an erfolgreichen Wettbewerbern:
- Welche Preise werden verlangt?
- Wie sehen die Fotos aus?
- Welche Texte funktionieren?
- Auf welchen Portalen wird vermarktet?
Dann wird übernommen – manchmal sehr detailliert. Die Annahme dahinter ist verständlich:
Wenn es dort funktioniert, wird es bei mir auch funktionieren.
Was dabei oft übersehen wird: Man sieht nur das Ergebnis, nicht das Konzept dahinter.
Man kennt weder die Zielgruppe, noch die Rahmenbedingungen, noch die Entscheidungen, die zu genau diesen Lösungen geführt haben.
Ich habe mehrfach erlebt, dass neue Ferienwohnungen sehr nah an bestehenden Angeboten aufgebaut wurden – mit ähnlicher Bildsprache, ähnlichen Beschreibungen, etwas günstigeren Preisen und vergleichbaren Versprechen. Das zugrunde liegende Konzept war jedoch ein völlig anderes. Entsprechend konnten die Erwartungen, die durch Texte und Fotos geweckt wurden, im Alltag nicht eingelöst werden. Das spiegelte sich später auch in schwächeren Bewertungen wider.
Kopieren kann Orientierung geben.
Es ersetzt jedoch kein eigenes, stimmiges Konzept.
2. Alles selbst recherchieren
Wenn Kopieren nicht überzeugt, folgt häufig intensive Eigenrecherche.
Blogs, Videos, Foren, Erfahrungsberichte, soziale Netzwerke – Wissen ist jederzeit verfügbar. Viele Vermieter investieren enorme Zeit, um möglichst gut vorbereitet zu sein.
Das Problem ist selten fehlendes Wissen.
Das Problem ist die Einordnung.
Informationen widersprechen sich, beziehen sich auf andere Regionen, andere Zielgruppen oder andere Lebensmodelle. Was für den einen sinnvoll ist, passt für den anderen nicht. Am Ende bleibt oft das Gefühl:
„Ich weiß viel – aber ich weiß nicht, was davon für mich wirklich relevant ist.“
Recherche schafft viel Einblicke, aber oft wenig Überblick.
Sie ersetzt keine Entscheidung darüber, welchen Weg man bewusst gehen möchte.
3. An einzelnen Stellschrauben drehen
Wenn weder Abschauen noch Recherche die gewünschte Sicherheit bringen, beginnt häufig die Phase der Optimierung:
- Preise anpassen
- Fotos austauschen
- Texte verändern
- SEO verbessern
- neue Tools testen
Viele Vermieter investieren hier viel Energie – mit punktuellen Verbesserungen, aber ohne echte Entlastung. Maßnahmen bleiben isoliert, greifen nicht ineinander und erzeugen zusätzlichen Druck.
Und nachdem man schon vieles umgesetzt hat, liest man dann „Diese 5 Fehler unbedingt vermeiden“ oder „Die 3 entscheidenden Erfolgsfaktoren“ und macht sich wieder an die Arbeit.
Aber solange die grundsätzliche Ausrichtung nicht klar ist, bleibt Optimierung häufig Stückwerk. Man verbessert Details, ohne zu wissen, worauf sie eigentlich einzahlen sollen.
Warum manche Ferienwohnungen trotzdem scheinbar von selbst laufen
Es gibt sie: Ferienwohnungen, die nahezu ohne Aufwand funktionieren.
Typischerweise dann, wenn mehrere günstige Faktoren zusammenkommen – etwa:
- sehr gute Lage in einer attraktiven Innenstadt
- eigene Parkplätze direkt am Haus
- hohe Nachfrage durch attraktive Veranstaltungen
- wenig Vergleichsangebote, z.B. durch Zweckentfremdungs-Verbot
In solchen Fällen habe ich viele Ferienwohnungen erlebt, die sehr gut bewertet und nahezu ausgebucht waren, obwohl Ausstattung und Konzept objektiv eher durchschnittlich waren. Die Rahmenbedingungen haben vieles getragen.
Diese Konstellationen sind jedoch nicht beliebig reproduzierbar.
Und sie eignen sich kaum als allgemeiner Maßstab für andere Projekte.
Orientierung statt Aktionismus
Gerade am Anfang entsteht leicht Aktionismus. Möglichkeiten scheinen grenzenlos, Entscheidungen wollen getroffen werden, Investitionen stehen an. Gleichzeitig fehlt oft der innere Kompass.
Es geht dann nicht mehr darum, was möglich ist – sondern was sinnvoll ist.
Und vor allem: was zur eigenen Situation passt.
Nicht jede Ferienwohnung braucht Begleitung durch einen Coach. Vieles kann man auch selber erarbeiten. Aber grundlegende Entscheidungen sollten niemals unter Zeitdruck oder aus Unsicherheit heraus getroffen werden.
Klarheit vor Optimierung ist oft der Schritt, der am meisten Wirkung hat – und am seltensten bewusst gegangen wird.
Welche Rolle soll die Ferienwohnung im eigenen Leben spielen?
Spätestens nach den ersten Monaten stellt sich diese Frage für viele Vermieter, die in der Startphase oft keinen Raum hatte.
Natürlich soll eine Ferienwohnung wirtschaftlich funktionieren.
Gleichzeitig wirkt sie immer in den Alltag hinein. Sie bindet Aufmerksamkeit, fordert Entscheidungen und beeinflusst Prioritäten – auch außerhalb klassischer Arbeitszeiten.
Für manche ist die Vermietung eine echte Bereicherung.
Für andere wird sie schleichend zu einer zusätzlichen Belastung.
Beides ist möglich.
Entscheidend ist, ob diese Wirkung bewusst reflektiert wird.
Welche Art von Vermieter möchte ich sein?
Eine Frage, die selten offen gestellt wird:
Welche Haltung möchte ich als Vermieter einnehmen?
Geht es darum, möglichst effizient zu vermieten, Umsatz erhöhen und Aufwand zu minimieren?
Oder darum, bewusst Gastgeber zu sein, Atmosphäre zu schaffen und Präsenz zu zeigen?
Keine dieser Haltungen ist richtig oder falsch.
Schwierig wird es erst, wenn Strategie, Erwartungen und persönliche Haltung nicht zusammenpassen.
Die emotionale Rendite
Neben Zahlen und Bewertungen gibt es eine weitere Dimension, die oft unterschätzt wird: die emotionale Rendite.
Ist die wichtigste Rückmeldung der Blick auf den Kontostand?
Oder das Gefühl, einen Ort geschaffen zu haben, an dem sich Menschen wirklich wohlfühlen?
Fragen wie diese lassen sich nicht optimieren.
Sie entscheiden jedoch maßgeblich darüber, ob eine Ferienwohnung langfristig trägt – oder auf Dauer zu einer Belastung wird.
Fazit: Erst ausrichten, dann optimieren
Viele Schwierigkeiten beim Start entstehen nicht durch falsche Tools, schlechte Fotos oder unpassende Preise.
Sie entstehen durch ungeklärte Erwartungen, Rollen und Ziele.
Wer eine Ferienwohnung startet, steht weniger vor einer Optimierungsaufgabe als vor einer Ausrichtungsfrage.
Wer sich früh mit diesen Fragen auseinandersetzt, trifft später ruhigere und stimmigere Entscheidungen.
Nicht jede davon lässt sich verbessern.
Aber viele lassen sich bewusst gestalten.
Über den Autor
Hans-Georg Huber ist Unternehmer, Business-Coach und Buchautor. Er begleitet seit über 30 Jahren Entwicklungsprozesse in Unternehmen und im Spitzensport.
Als langjähriger Vermieter mehrerer Ferienwohnungen kennt er die praktischen Fragen, Entscheidungen und Spannungsfelder der Vermietung aus eigener Praxis.